В прошлом году строительный комплекс Липецкой области на 35% провалил программу строительства жилья. Новость эта кажется особенно неприятной на фоне заявления главного российского зодчего, вице-премьера Марата Хуснуллина о том, что прошлый год стал лучшим для строительной отрасли за всю историю страны — в России построили 100 млн кв. м жилья, превысив на 5–6% и без того рекордный результат 2021-го.

Из героев в аутсайдеры

Провал липецких строителей всех, конечно, удивил, потому что ничто не предвещало, что в 2022 году строительный комплекс региона начнёт буксовать.

В 2019-м Липецкая область по темпам строительства жилья занимала третье место в России. Лучше, чем у нас, дела шли только в Московской и Ленинградской областях. По данным РИА Рейтинг, прирост темпов строительства в регионе по сравнению с 2018 годом составил тогда 39%. Ввод жилья в 2020 и 2021 годах оставался на таком же высоком уровне, что и в 2019-м.

Согласно паспорту федерального проекта «Жильё», в 2022-м должны были ввести в эксплуатацию 1,23 млн кв. м. Сдали же 790 тысяч кв. м. Для Липецкой области это, можно сказать, расплата за прошлые рекорды, которые трудно за собой сохранить.

Не дали землю

Уже в начале прошлого года липецкие строители не исключали снижения темпов ввода жилья, но гипотетически связывали это с серьёзным удорожанием стройматериалов и даже с их дефицитом. Строительные компании столкнулись, например, с нехваткой газосиликатного кирпича и завозили его из Воронежской и Белгородской областей.

Однако спад объёмов строительства, по словам генерального директора ООО «СЗ «Спецфундаментстрой» Евгения Сырова, преимущественно произошёл из-за падения покупательной способности населения и потому, что учреждения, которые занимаются выделением земельных участков под строительство, слишком долго готовили документы для строительных организаций.

— То, что можно сделать за один день, они делали неделю, а на то, что можно сделать за неделю, у них уходило полгода, — говорит Сыров.

По прогнозам Евгения Сырова, рост объёмов строительства начнётся в 2023 году, а на особенно высокие показатели строительный комплекс региона выйдет в 2024-м.

— В 2022-м, — объясняет он, — «проторговали» много земельных участков, и строительные организации, которые не утратили, конечно, за прошлый год свой потенциал, снова развернутся в полную силу.

На душу населения

Многие, как, например, заслуженный строитель России, вице-президент Российского союза строителей Владимир Тучков, который в своё время работал начальником управления строительства Липецкой области, считают, что снижение объёмов строительства жилья на 35% — это не трагедия. Это не тот показатель и не тот провал, говорит он, из-за которого стоит сильно переживать.

Действительно важный показатель — это объём строительства жилья на душу населения. По нему Липецкая область всегда занимала и занимает до сих пор хорошее положение или, по крайней мере, выглядит ничуть не хуже других регионов.

Например, в Курской области за прошлый год построили 0,45 кв. м на человека, в Рязанской — 0,68, в Тамбовской — 0,38. Если взять отдалённые и не бедные регионы, то, например, в Свердловской области в прошлом году построили 0,595 кв. м на человека, в ЯНАО, который стоит на нефтяных скважинах, — 0,28.

В общем, в коридоре между 0,3–0,8 кв. м на человека находится подавляющее большинство регионов России. По итогам 2022 года в Липецке построили примерно по 0,63 кв. м на человека.

Построить 1 млн кв. м

Но если жилищное благополучие региона лучше всего отражает «душевой» показатель, то почему тогда на протяжении последних примерно 10 лет идолом, которому все молились, был валовой показатель объёмов строительства жилья, и непременно не меньше, чем в 1 млн кв. м в год?

Как рассказывает Владимир Тучков, в конце нулевых руководство области поставило перед собой две увязанные между собой задачи.
Во-первых, на Соборной площади впервые за всю историю Липецка задумались об эстетическом виде города и выдвинули этот вопрос на первое место. Во-вторых, там решили обрушить цены на жильё. По дороговизне недвижимости Липецк тогда был лидером в Черноземье. Недвижимость у нас стоила дороже, чем, например, в Воронеже или Белгороде.

Что касается эстетического вопроса, то по команде с Соборной в городе начали строить не безликие «курятники», а качественное, красивое жильё и вообще красивую среду обитания в микрорайонах, каждый из которых имел своё собственное лицо. Сравните, например, 10-й и Европейский микрорайоны, чтобы почувствовать разницу. Именно тогда по предложению Владимира Тучкова микрорайоны, а позже даже и жилые комплексы, которые в Липецке всегда были «номерными», стали называть собственными именами — микрорайон Университетский, ЖК «Карамель» и т. д.

Держим цены

Чтобы сбить или, по крайней мере, удержать цены на жильё, нужно было резко увеличить объёмы его строительства. Именно поэтому за последние примерно 15 лет в областном центре появилось несколько больших микрорайонов — Университетский, Елецкий, Европейский, Победы и Звёздный. Там ежегодно сдавали по 300–500 тысяч кв. м жилья.

Уже в конце 2000-х — начале 2010-х квадратный метр на первичном рынке стоил около 40 тысяч рублей, и благодаря тому, что в Липецкой области строили 1 млн и даже 1,2 млн кв. м в год, жильё очень долго заметно не дорожало.

Только в 2021 году цены на недвижимость резко пошли вверх, и в 2022 году средняя цена за квадратный метр превысила 73 тысячи рублей. Вот для чего в Липецкой области в своё время нужно было во что бы то ни стало строить столько жилья, сколько не строят даже в некоторых городах-миллионниках.

Рынок перенасыщен

Сейчас, считают многие эксперты, придерживаться планки в 1,2 млн кв. м жилья, установленной в 2019 году, нет никакой необходимости.

— Когда мы построили новые микрорайоны, — говорит Владимир Тучков, — горожане начали переселяться туда из старых, потому что в новых были современные квартиры и хорошая инфраструктура. Но, сами понимаете, в таком небольшом городе, как Липецк, это не может продолжаться бесконечно. Тем более что сегодня падает рождаемость и нет сколько-нибудь значительного притока населения за счёт мигрантов.

Тучков также замечает, что в настоящий момент в Липецке нет строительных площадок, сопоставимых с новыми микрорайонами, построенными в 2010-х годах. Их, судя по всему, и не будет, поскольку новая концепция застройки города предусматривает развитие старых микрорайонов, а не его расширение.

— Строить сегодня по 1,2 млн кв. м жилья в год нет никакой необходимости, — говорит генеральный директор СУ-19 Юрий Холодный. — Это, конечно, моё сугубо личное мнение. Я думаю, рынок жилья сегодня перенасыщен, предложение, насколько мне известно, превышает спрос, а люди сейчас боятся брать кредиты и вообще жить в долг. Конечно, можно строить и по 2 млн кв. м, только кто их купит?

Домик в деревне

К уже сказанному нужно добавить, что липецкие строительные компании, хоть и провалили план сдачи жилья в 2022 году, всё же поработали не хуже строителей из других регионов. Когда Марат Хуснуллин говорит о рекорде прошлого года, можно подумать, что его поставили строительный комплекс страны и, следовательно, он лично. На самом деле ещё в середине года в Минстрое отмечали падение ввода многоквартирного жилья и указывали на то, что 62% жилплощади в первом полугодии ввели в строй индивидуальные застройщики (ИЖС).

По итогам 11 месяцев 2022 года этот показатель составил 60%. В Липецкой области доля ИЖС в общем объёме построенного жилья по состоянию на ноябрь прошлого года составила 74,7%. И если посмотреть на график объёмов вводимого жилья, последние пять лет львиная доля сданных квадратных метров принадлежит именно индивидуальному застройщику. Всё больше липчан рассматривает домик в пригороде как более удачную альтернативу городской квартире.

Стройматериалы не по карману

Тем не менее в 2022 году и ИЖС переживало трудные времена. Если рост цен на строительные и отделочные материалы серьёзно не повлиял на крупные строительные компании — они просто переложили его на плечи покупателей, то индивидуальным застройщикам иногда приходилось отказываться от своих планов улучшения жилищных условий.

Цены на стройматериалы резко подскочили даже не в прошлом, а ещё в позапрошлом году — тогда именно из-за этого объёмы ИЖС в Липецкой области упали на 15,2%. В 2021 году строительство частного дома подорожало сразу на 30–60%, хотя стоимость стройматериалов выросла только на 10%.

В начале 2022-го цены на строительные и отделочные материалы, по некоторым оценкам, поднялись вообще на 30–50%. Именно на производстве материалов для строительства сказались санкции. Притом что примерно 90% материалов производится в России, половина из них делается на зарубежном оборудовании и с применением зарубежных компонентов. Отсюда и рост цен.

— Я знаю немало примеров, когда индивидуальные застройщики расторгали договоры на строительство, например, коттеджей, — рассказывает генеральный директор риэлтерской компании «Перспектива24-Липецк» Дмитрий Кабанов. — Они в начале года сделали смету на строительство, а потом, когда матери алы подорожали, когда, условно говоря, закладывали 300 тысяч, а вылезло в 1 млн, отказались от строительства. Рост цен на строительные и отделочные материалы, кстати говоря, ударил не только по застройщикам, но и по тем, кто подряжается отделывать такие объекты. У меня есть знакомый. У него своя бригада. Он взял на отделку какой-то объект, подписал договор на определённую сумму, в которую включили стоимость работы и материалов до того, как они подорожали, и в итоге «заработал» минус 700 тысяч рублей.

Потом, правда, начался откат цен. К августу 2022-го они в среднем снизились на 10–20%. Но застройщики уже отказались от своих проектов и до конца года к ним не возвращались.

Промышленная переориентация

Компания СУ-19 ещё года два назад тоже специализировалась на строительстве индивидуального жилья. Правда, у неё в портфеле были ещё такие объекты, как рестораны и коммерческие здания, кормил их так называемый соцкультбыт, строительством и ремонтом промышленных объектов они занимались совсем мало. Сегодня, по словам Юрия Холодного, за эти объекты идёт серьёзная конкурентная борьба, их стало мало, и попасть на них — целая проблема. Около 60% работы компания СУ-19 получает сегодня от НЛМК, с которым раньше никогда не работала.

Рекордный 2023-й

Марат Хуснуллин, назвав 2022 год лучшим для строительной отрасли за всю историю страны, тут же заметил, что результат прошлого года «будет очень тяжело удержать», строители, конечно, «будут всеми силами стараться» это сделать, но не обессудьте, если в следующем году рекорда не будет.

Однако рекорд в Липецкой области в 2023 году поставить будет легко. Показатели, которые так всех расстроили в прошлом году, хотя, по большому счёту, они того и не стоят, высчитываются от достигнутого.

И если в прошлом году строительный комплекс так сильно просел, то очень легко превратить 2023 год в рекордный — для этого нужно добиться даже небольшого прироста к уровню 2022-го. К тому же, если верить прогнозам Евгения Сырова, 2023-й в Липецкой области может стать рекордным по жилищному строительству.

Из города в село

Активнее развивать индивидуальное жилищное строительство — такую задачу перед районными властями поставил губернатор Игорь Артамонов. Это даст возможность увеличить численность жителей в малонаселённых районах. Желающим переехать из города в сельскую местность предлагают земельные участки с коммуникациями под застройку и 1 га земли для ведения подсобного хозяйства. Так, в рамках муниципального проекта «Жить в Волово» туда уже переехали 40 семей, сообщает РИА Новости. Условия контракта, заключённого между руководством района и новоприбывшими селянами, были максимально простыми: землю оформили в аренду на 20 лет с символической ежегодной арендной платой в размере 1 000 рублей.

Текст: Виктор Унрау
Фото: Сергей Паршин