С января в Липецке начался стремительный рост цен на рынке жилья. Только в марте они выросли в среднем на 12%, и в некоторых районах города цена за квадратный метр поднялась до 126 тысяч рублей. О том, что происходит на рынке жилья и чем обусловлен ажиотаж, «Первому номеру» рассказали липецкие и московские эксперты.

Мартовские цены

В марте начался ажиотажный спрос на недвижимость и, как следовало ожидать, стремительно выросли цены. Горожане, которые ещё совсем недавно могли купить «однушку» за 2–2,5 млн рублей, не верили своим глазам, когда видели на Авито или на агрегаторе ЦИАН те же квартиры, но уже за 4–5 млн.

Самым дорогим в марте было жильё в Советском округе. Там средняя цена за квартиру доходила до 8,2 млн рублей, а цена квадратного метра — до 113 тысяч. Самые дешёвые квартиры на сегодняшний день в Левобережном округе: в среднем 6,7 млн, квадратный метр — 101–102 тысячи. В Октябрьском и Правобережном округах средняя цена за квартиру — 8 млн, за квадратный метр — 111–116 тысяч рублей.

Правда, уже в первые дни апреля в Октябрьском округе можно было найти однокомнатную квартиру за 2,7 -3,4 млн рублей при стоимости квадратного метра 81–91 тысяча рублей.

Для сравнения: средняя цена на однокомнатные квартиры в 2021 году не превышала 2,5 млн рублей, на двухкомнатные — 3,2 млн, на трёхкомнатные — 3,8 млн. При этом средняя цена за квадратный метр колебалась между 46–67 тысячами рублей. Сейчас же цены на жильё выросли практически в 2–3 раза. Так, средняя цена трёхкомнатной квартиры — 9 млн рублей, двухкомнатной — 7 млн, а однокомнатной — 5 млн.

Однокомнатные лидеры

Самым большим спросом весь март пользовались однокомнатные квартиры — в общем объёме продаж они составляли 25%. Если смотреть на цену за квадратный метр, они оказались самым дорогим товаром на рынке жилья. Если квадратный метр в трёхкомнатной квартире в среднем стоил 98 тысяч рублей, двухкомнатной — 108, то в однокомнатной продавался за 117 тысяч.

Дешёвые окраины

Мало что изменилось только на старых окраинах города. На Опытной, например, ещё можно купить однокомнатную малогабаритную квартиру с совмещённым санузлом за 1,7 млн рублей. За 1,5 млн — на Тракторном, Соколе и в Матырском.

— В Матырском в начале марта я продала однокомнатную квартиру за 1 млн, — рассказывает риэлтор Ирина Дорофеева. — Там и вообще в отдалённых и старых районах города на первом и пятом этажах можно ещё купить квартиру по разумным ценам, хотя они так убиты, что требуют капитального ремонта. Конечно, бывают какие-то заоблачные предложения, но люди чаще всего их игнорируют и покупают жильё по адекватным ценам.

Корректировочное снижение

Эксперты ожидают, что уже во втором квартале на вторичном рынке произойдут корректировки в сторону понижения цен. В первую очередь на это могут повлиять дорогие ипотечные кредиты, которые для вторичного жилья поднялись с 8 до 19%. Это может отрицательно повлиять на спрос, и продавцы будут готовы пойти на серьёзные уступки. По данным «Коммерсанта», в некоторых регионах собственники уже пошли навстречу покупателям, предоставляя дисконты в 10–15% от первоначально заявленной цены.

— В связи с тем что ипотека на вторичном рынке поднялась до 19%, а мартовский ажиотаж в основном делали покупатели с «живыми деньгами», которых сегодня почти не осталось, мы все надеемся, что цены начнут падать, — говорит Ирина Дорофеева. — Вы же понимаете, если однушка стоит 3 млн, плюс ещё ипотека 19%, кто её возьмёт?

Гендиректор компании «Перспектива24-Липецк» Дмитрий Кабанов считает: цены на вторичном рынке начнут падать ещё и потому, что среди людей, купивших подержанные квартиры, может оказаться немало тех, кто из-за кризиса потеряет работу или часть заработка и будет не в состоянии обслуживать свой кредит, поэтому выставит жильё на продажу — объём предложений из-за этого увеличится, и цены пойдут на снижение.

Кусающиеся кредиты

Людей, которые рискуют и берут ипотеку под 19%, пока немного. В компании «Перспектива24-Липецк», например, в марте провели только одну сделку по этой ставке.

— Да, ипотечные кредиты под 19% нарасхват не идут, — констатирует Дмитрий Кабанов. — Их берут только в случае крайней нужды или в надежде, что после того, как ситуация стабилизируется, ЦБ снизит ключевую ставку, а банки, соответственно, ставку по ипотечному кредитованию. Есть такой инструмент, как рефинансирование, то есть перекредитование на других условиях либо снижение процентной ставки в рамках действующего кредита.

Первичное жильё

Что в ближайшее время произойдёт на первичном рынке, во многом зависит от того, как будут развиваться события в строительной отрасли, единодушны эксперты. Отрасль столкнулась с тремя угрозами: рост цен на строительные материалы; нестабильность их поставок — тех, которые закупали за рубежом; рекордное повышение ключевой ставки ЦБ, что отразилось на ставке по ипотечному кредитованию. Первое время банки готовы были выдавать ипотечные кредиты под 19%, что могло вообще остановить жилищное строительство. Но сегодня на рынке первичного жилья действует господдержка и ипотечные кредиты выдают под 12%. Правда, как рассказывает генеральный директор компании «Спецфундаментстрой» Евгений Сыров, с тех пор как ипотечные кредиты для приобретения жилья от застройщика подняли с 6,5 до 12%, у него не было ещё ни одного покупателя.

— Льготная ставка в 6,5% появилась весной 2020 года в пакете антипандемийных мероприятий, — комментирует Евгений Сыров. — До этого, если помните, с 2005 года, когда в России началось активное развитие ипотечного рынка, ипотеку всегда выдавали под 12–13%. Потом люди разбаловались очень дешёвыми кредитами, и 12% им кажутся очень высокой ставкой. К хорошему ведь быстро привыкаешь, а привыкать к более тяжёлым условиям нелегко. Поэтому, я думаю, какое-то время новая ставка будет отпугивать покупателей, но потом они снова пойдут в банки и будут покупать жильё.

Растущие стройматериалы

Самое поразительное, что случилось на строительном рынке в марте: по необъяснимым причинам резко подорожали местные стройматериалы — песок, цемент, арматура. И здесь строители надеются, что правительство сделает внушение производителям.

— Я думаю, что вопрос с ростом цен на строительные материалы решится положительно, — говорит руководитель Союза строителей Липецкой области Павел Путилин. — Минпромторг, заместитель председателя правительства Марат Хуснуллин сейчас мгновенно реагируют на все сигналы о повышении цен на стройматериалы, и эти вопросы сразу решаются в пользу строителей.

Местные строительные материалы подорожали, строительный комплекс, по словам Путилина, неожиданно стал испытывать их нехватку. В Липецкой области, например, впервые за последние 30 лет строителям стало не хватать кирпича — его завозят из соседних областей.

Помощь с Востока

Бывший начальник областного управления строительства Владимир Тучков, который сейчас возглавляет комитет международных отношений российского Союза строителей, говорит, что с теми материалами, из которых строят коробку зданий, в Липецкой области и вообще в России проблем нет. Пока существуют проблемы с поставками импортных материалов и оборудования: почти всё — от розеток до унитазов и лифтов — на сегодняшний день закупается за рубежом.

— Мы, например, закупаем за рубежом около 30% лифтов, — комментирует Владимир Тучков. — Поставщики — американская Otis, швейцарская Schindler и другие компании. Лифты производят и в России, но в них треть комплектующих импортные. Щербинский и Могилёвский лифтовые заводы, например, пока не готовы к резкому увеличению объёмов производства с российскими комплектующими. Поэтому сейчас стоит задача переориентироваться на Восток — покупать лифты в Корее, в Индии. То же самое по сантехнике и отделочным материалам.

По мнению Евгения Сырова, речь идёт не столько об опасности остаться без отделочных материалов и инженерного оборудования, сколько о снижении их качества:

— Мы можем использовать отечественные краски и отечественное оборудование. Я не вижу здесь никакой проблемы, кроме проблемы более низкого качества отделки. Поэтому нет никаких причин говорить о серьёзных трудностях, с которыми из-за санкций может столкнуться строительный комплекс. На мой взгляд, уже в 2023 году предложений на жилищном рынке будет больше, чем люди смогут купить.

Оптимистично-пессимистичный сценарий

Насколько в итоге поднимутся цены на жильё, мнения экспертов разделились.

Как считает генеральный директор треста «Липецкстрой» Валерий Сешенов, в этом году цены будут расти и вырастут как минимум на 20–25%. Также он не исключает повторения сценария 1990-х, когда в Липецке два года жильё практически не строили и не продавали. С другой стороны, ведущий эксперт BuyBuyHouse Марина Лашкевич говорит, что серьёзного роста цен на жильё, особенно в регионах, не будет. Он ограничится пределами инфляции и составит 2–3%. Трудно сказать, можно ли доверять таким оптимистичным прогнозам, если, по словам президента Национального объединения строителей Антона Глушкова, на сегодняшний день только из-за роста цен на стройматериалы ещё строящиеся объекты уже подорожали в среднем на 10–12% от их проектной стоимости.

Текст: Виктор Унрау
Фото: Сергей Паршин